三四线房价纷纷破万，最后的疯狂正在上演

撰文|凯风

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2007年，深圳房价均价首度破万。当时，全国房价破万的城市，仅有北上深3个。

十年之后的2018年，全国房价均价破万的城市扩大到62个，其中三四线城市超过1/3。而整个中国，也不过300多个地级市。

从京畿的廊坊、张家口，到天涯海角的海南陵水、保亭；从长三角的浙江丽水、江苏南通，到东南沿海的福建莆田、龙岩，再到珠三角的惠州、中山……举目四望，房价破万，已经不算什么新鲜事。

如果不以均价论，在大多数中东部地级市的中心城区，房价破万的楼盘更是不在少数。

所有的狂欢都不是凭空而来的。但当潮水退去，所有的疯狂都要付出代价。三四线城市，离最后的疯狂还有多远？

1楼市复盘：从高库存到抢房潮

与一二线城市不同，三四线城市的基本面并不理想。经济下行，人口外流，为何房价还能一路高歌？

不妨从4年前开始复盘。

2014年，随着经济下行，全国楼市开始调整。一二线城市房价一蹶不振，杭州等地甚至出现退房潮，三四线城市，更是饱受库存高企之累。

高峰时期，这些三四线城市去化周期高达25多个月。换句话说，这里的房子，即使不再建新的，按当时的销售速度，最少也要2年多才能处理完。

2015年，随着一年5次降准降息，加上取消限购、放宽限贷，以及财政补贴直接刺激，资金开始流向楼市，一二线城市房价率先复苏，三四线城市仍旧哀鸿遍野。

2016年，楼市去库存成为重点政策，一二线房价出现暴涨，随之新一轮楼市调控正式开启，限购限贷限售限价摇号接连上阵，从2016年10月一直延续至今。

与此同时，三四线城市棚改正式进入高潮，PSL（抵押补充贷款）为其提供了源源不断的资金。三年1800万套的改造目标，让三四线楼市开始有所复苏。

2017年，随着部分一二线城市开始调整，三四线城市成为中国楼市当之无愧的主角。这一年，常期挂在涨幅榜首页的，是以蚌埠为代表的三四线城市。

当年年中，货币化安置得到政策鼓励。货币安置比例，从2014年的9%，跃升到2017年的48.5%。一时间，拆旧建新，拿到补贴的拆迁户成了最大的购买主力，三四线房价开始飙涨。

2018年，随着第一轮1800万套棚改任务的完成，第二轮1500万棚改再次登场。

虽然棚改量不复以往，部分省市也开始逐步取消货币化补贴，然而三四线楼市依旧高热不退。

2房价暴涨的三大根源

通过上述复盘不难发现，三四线城市这一轮房价暴涨，其实就是三大因素推动：一是涨价去库存，二是板块轮动效应，三是货币化棚改。

涨价去库存，听起来违背常识，但房地产市场就是这样。越降价越无人问津，越涨价越市场火热。为了去库存，各种政策宽松、货币放水以及信贷松绑，不是一天两天，这一切都在于刺激房价上升，从而制造市场火热。

板块轮动效应，无论是资金还是情绪，向来都有传导效应。一二线城市火热之下，市场情绪不免传导到三四线城市。尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后，大量资金无路可去，三四线城市就成为最好的选择。

板块轮动的结果就是全国性普涨，这种场景在过去一再上演。

不过，市场情绪传导，只是为三四线城市暴涨埋下伏笔，真正将火花激荡成熊熊大火的，则是货币化棚改。

一二线城市，只要给点政策和货币之水，就能奔腾起来；三四线城市，得拿真金白银进来推。刚好，货币化棚改，起的就是这个作用。

所谓棚改，其实就是拆旧建新，拆掉旧的，自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置，这些需求都被解决，这两年提出了货币化的概念，货币补贴取代就地安置，成为大多数城市的主流选择。大拆大建制造了需求，手里又有了钱，怎会不助推房价？

正是看到这背后的逻辑，以碧桂园、恒大为代表的开发商大肆向三四线城市进军。在短短两三年内，这些地产商成功完成从2000亿销售规模向5000亿巨量的跨越。

3棚改货币化：水从哪里来？

三四线城市大刀阔斧进行棚改，2015年到2017年改造1800万套，2018-2020年再改造1500万套。

短短六年时间，3300万套棚户被改造，涉及面超过1亿人。其蓝图之宏大，不难想象。

不过，任何蓝图的落实都需要真金白银，棚改所需要的资金量更为庞大。尤其是当一半拆迁户都是用货币化安置，对拆迁户直接发钱，所需要的资金更是超乎想象。

三四线经济堪忧，财政收入同样不尽如人意，政府手里显然没钱。既然要大水漫灌，那么钱从哪里来？

这就是上文提到的PSL，PSL的学名是“抵押补充贷款”。不过，不必拘泥于这一定义，只要明白，PSL就是向市场“供水”的一种方式就行。

不过，与传统的降准降息不同，PSL释放的大水有固定流向。在操作上，央行通过PSL以低利率的方式向国开行提供贷款，国开行再向各地提供棚改专项贷款，于是地方政府的钱袋子问题解决，手头有钱向拆迁户进行货币化安置。

同时，随着地价上涨，地方政府进而通过卖地获得高额收益，这一收益转而再进行偿还国开行贷款，国开行再偿还央行贷款，由此形成资金流的闭环。

显然，这一闭环的关键在于房价不能跌。如果房价下跌，土地收入赶不上偿还贷款，资金链就会断裂。所以，各个层级，都不乏刺激房价的利益动机。

简言之，PSL就是面向三四线城市定向放水。

这一放水的规模有多大？看这个数据就明白：截至2018年5月，PSL（抵押补充贷款）余额为30978亿元，同比增长32%，这其中绝大部分都是棚改专项贷款。

4最后的疯狂？

可以说，三四线这一轮房价暴涨，与基本面毫无关系，而是诸多政策有意刺激的结果。

同时，这一局面要想得到维持，房价就必须一直维持在高位。而房价维持在高位，又进一步刺激抢房的热潮，由此形成恶性循环。

所以，决定三四线房价延续性的关键有两个方面：一是棚改政策还有多少生命周期？二是PSL定向放水的能量能不能得到维持？

先说棚改周期。

棚改自从2008年启动以来，到2017年已经累计改造3896万套。从2018年到2020年，还有1500套的改造空间。

显然，棚改落幕的时间节点是2020年。事实上，2018年，部分地区已经开始降低棚改规模，这意味着棚改式上涨，即将终结。

再说定向放水的可持续性。

通过PSL定向放水，虽然能通过房价上涨收回贷款，但要完成这一资金闭环，既要保证房价能够持续上涨。

如果房价一旦出现问题，地方政府就要面临新的债务危机。同样，随着棚改降温，地方政府的土地收益也将会随之萎缩，如何偿还贷款就成了新的问题。

在压力之下，各地纷纷告别激进：

山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

湖南则提出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

广东则提出，控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

这一系列动作都说明，棚改货币化的风险越来越大，三四线的疯狂将会失去最主要的支撑。

5未来：一地鸡毛？

如果棚改退出、定向放水暂停，三四线城市的高房价靠什么维系？

没有好的经济基本面，收入赶不上房价涨幅，同时还面临人口外流的危机，所有这一切，都为三四线城市拉响警报。

唯一的对冲，不过是城镇化。但在我国，土地的城镇化早已超过人口的城镇化。土地开发已经过度，未来如果只是农村人口到城镇落户，并不会带来多少刚需支撑。

更关键的是，任何大拆大建都难以持续，这就像击鼓传花游戏，总有一个人接到最后的花。到时候，三四线城市的房子卖给谁？

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『索引』四年楼市大复盘：谁制造了房价暴涨